Svenska dagbladet har de senaste dagarna kört en serie reportage om gallerior som sålts till det brittiska fastighetsbolaget Boultbee. Idag rapporteras om att Stockholms stad varnades för Boultbee och att staden underlät att binda bolaget till en utveckling av de gallerior som såldes. Framför allt är detta är politisk skandal, där – enligt min mening i och för sig befogade – önskemål om försäljning av stadens kommersiella fastighetsinnehav totalt fick köra över det långsiktiga planeringsperspektivet för hela staden. Juridiken har i denna diskussion tämligen litet att bidra med.
Däremot förekommer i dagens artikel en del juridiska uttalanden av något tveksam karaktär. Det första kommer från borgarrådet Kristina Alvendal (M):
Inte allt man avtalar finns skriftligt. Det är tydligen ingen här som läst juridik.
Svenska dagbladet noterar syrligt:
Men muntliga avtal gäller inte i fastighets- och bostadsrättsaffärer.
Vidare citeras vice-vd:n för Stockholms stadshus AB, Per Blomstrand, att:
Det här är en fastighetsaffär. Lagen tillåter inte att man tvingar en köpare att göra något. Det är inte affärsmässigt. Man kommer överens om något, sedan har man en ekonomisk uppgörelse. Om köparen inte uppfyller kraven, ska man inte heller göra någon affär
Samtliga dessa uttalanden stämmer och stämmer samtidigt inte.
Vad gäller Alvendals påstående, är det riktigt dels att muntliga avtal i princip (inte alltid) är lika bindande som skriftliga avtal. Som vilken juridikstuderande som helst vet, i princip efter introduktionskursen, är det svåra med muntliga avtal dock bevisningen om desamma. Det är lätt att påstå att man avtalat något muntligt, men är parterna oense om exakt vad som avtalats, har man inget annat att tillgå än notoriskt opålitlig vittnesbevisning, och en eventuell process kan gå precis hur som helst. Viktiga moment i ett kommersiellt avtal måste alltså sättas på pränt, helt enkelt för att säkra möjligheten att föra bevisning. En bieffekt av att formulera avtalsvillkor skriftligt är också att eventuell oenighet brukar komma fram när man skall enas om en något så när exakt formulering: talspråket utmärker sig inte genom exakthet och riskerar att medföra att båda parter tror att den andra är med på noterna, när parterna i själva verket är djupt oense.
Detta leder till en konsekvens som nog Blomstrand anspelar på. När parterna nämligen väldigt gärna vill genomföra en affär, men är samtidigt medvetna om att de är oeniga om någon viss punkt som skulle kunna stjälpa hela affären om den togs upp till diskussion (en såkallad dealbreaker), kan man i tyst samförstånd förbigå den relevanta frågan. Själva huvudaffären – alltså i förevarande fall försäljningen av galleriorna – är viktigare än den punkten man är oenig om – utvecklingen av galleriorna efter försäljning. Alltså kniper man käft om utvecklingen eller talar om den endast i allmänna ordalag och undviker att ta upp frågan till diskussion när det skriftliga avtalet fixeras. Det kan i dessa lägen finnas ett avtal, eller inte finnas ett avtal: det beror på exakt hur orden föll och vad som kan bevisas. Med andra ord hoppas man optimistiskt på att motparten har samma uppfattning som man själv och tar smällen om det skulle visa sig att parterna i själva verket varit oense.
Ett sådant beteende är kommersiellt, visst. Frågan är om det är politiskt lämpligt. Även mot bakgrund av min personliga uppfattning att marknaden ofta är en bättre reglerare än tjänstemän, kan jag för mitt liv inte förstå hur en så viktig fråga som utvecklingen av centrumsgallerior i Stockholmsförorterna kunde behandlas som en i förhållande till försäljningen oviktig bifråga. Utvecklingen borde ha behandlats som en dealbreaker.
Det är nämligen inte sant att man inte kan binda en motpart till att göra saker. Visst kan man binda en köpare av gallerior till att utveckla dem. Det är till och med tveksamt om man behöver göra detta skriftligt, eftersom frågan inte har med själva rätten till fastigheten att göra. Svenska dagbladets påstående om kravet på skriftlighet gäller enbart själva fastigheten, alltså rätten till denna och huruvida försäljningen har bestånd över tid (alltså huruvida köpet är villkorat). Det man med andra ord inte kan göra är att sätta in ett villkor i avtalet som skulle innebära att köpet går åter om köparen inte utvecklar en fastighet enligt säljarens önskemål.
Däremot finns inget som helst problem att stadga om ett avtalsvite, så att staden till exempel ges rätt till en viss summa pengar om köparen inte följer sina förpliktelser. Är den summan tillräckligt rundligt tilltagen, blir det billigare för köparen att utveckla fastigheten än att betala avtalsvitet. Såvida jag inte missat något nu, finns inga som helst juridiska hinder mot ett sådant avtal. Vitesklausuler är för övrigt inte heller precis sällan förekommande i kommersiella avtal. Misstanken är stark att staden inte ville skriva in en förpliktelse att utveckla galleriorna i försäljningsavtalet, eftersom man fruktade att Boultbee skulle dra sig ur affären om man insisterade på ett sådant villkor. Juridiskt sett hade ett bindande utvecklingsvillkor kunnat skapas.
Som liberal delar jag de borgerliga partiernas politiska önskan om att avreglera olika former av näringsverksamhet och att starkt reducera statens och kommunernas roll på marknaderna. Som jurist är jag förfärad över det sätt på vilket det görs, där privatisering och avreglering får kosta precis vad som helst och ingen tanke ges åt marknadsmisslyckanden och bristande kooperation från marknadsaktörerna. Avreglering och privatisering kan rimligen inte få betyda att marknaden inte behöver regler, för marknaden behöver regler. Frågan måste istället handla om huruvida det allmänna skall detaljstyra eller endast sätta villkor under vilka privata aktörer sedan fritt får verka.
En förnuftigt skött privatisering eller avreglering är enligt min mening ett steg i rätt riktning. En avreglering som lämnar marknaden utan regler, och en försäljning som lämnar staden utan möjlighet ens till förnuftig infrastrukturplanering är en björntjänst uppburen av ideologisk blindhet.
16 kommentarer
Comments feed for this article
november 22, 2010 den 11:39 f m
profanum_vulgus
Jag skulle bara vilja påpeka att vittnesbevisning i svensk rätt är minst lika stark som skriftlig. Så var det förvisso inte när regler om tvingande skriftliga avtal infördes, men sedan den fria bevisvärderingen infördes så har den utvecklingen pågått och definitivt sedan 1991 (NJA 1991 s. 446) så är det så att muntliga uppgifter inför rätta kan ges ett så tungt bevisvärde att (bedömningen av dem) de ensamma uppnår utom rimligt tvivel. Det vill säga mycket högre bevisvärde än som krävs vid en avtalsrättslig tvist.
Det är ju bara att låta käranden och svarande uppge vad de avtalade om och sedan får rätten med sedvanligt hokus pokus avgöra vilket uttalande som har det självupplevdas prägel och döma i enlighet med detta.
Varför krångla till bevisfrågorna mer i tvistemål än brottmål? (De är ju betydligt viktigare i de senare målen).
november 22, 2010 den 11:49 f m
Jakob Heidbrink
PV: Det hade väl förvånat om du inte fått in din käpphäst när jag nu lämnade dörrarna på vid gavel. Den trovärdighetsbevisning som du anspelar på som ”hokus pokus” är förstås lika svår i tviste- som i brottmål, och i brottmål är svårigheterna långt mera allvarliga, så a fortiori har du förvisso rätt.
Vilket inte hindrar att parterna lämpligen bör sätta åtminstone viktare avtalspunkter på pränt: i civilrättsliga affärer har man ju en helt annan möjlighet att planera än (förhoppningsvis) i brottsliga ärenden.
november 22, 2010 den 1:06 e m
profanum_vulgus
Jo det är klart att när det pratas om muntlig bevisning så kommer de som har åsikter om det att kommentera.
Faktiskt så kan muntlig bevisning har högre bevisvärde än skriftlig bevisning. Jag läste ett rättsfall efter tips från en kamrat där målsäganden påstod sig vara ett år äldre än födelseattesten visade, domstolen fann att hennes påstående var mer trovärdigt än den bestyrkta födelseattesten.
Jag tycker inte att det går att hävda att krav på skriftliga avtal beror på bevissvårigheter vid muntliga avtal så länge praxis i bevisfrågor angående muntlig bevisning är att rättens bedömning av en utsagas trovärdighet uppnår utom rimligt tvivel.
Så länge det rent rättsligt är på det sättet så är det väl också det som jurister har att förhålla sig till?
Eftersom ekonomisk vinning i samtliga vägledande fall i HD har ansetts inte utgöra motiv att falskt hävda något så borde ju dessutom det vanliga invändningen i tvistemål vara avgjord.
november 22, 2010 den 1:19 e m
Jakob Heidbrink
PV: Det kommersiella problemt i tvistemål består i att du inte på förhand kan vara säker på VEMS vittnesutsaga som kommer att anses vara mest trovärdig. Med andra ord är det bäst att fixera ett skriftligt avtalsinnehåll: den kommersiella sfären är ju, om inget annat, beroende av en något så när rimlig grad av planeringssäkerhet (försäkringar, skatt, följdutgifter av annat slag).
november 22, 2010 den 4:15 e m
profanum_vulgus
Kan man inte köra på principen från brottmålen att man ENBART värderar kärandens utsaga och inte gör någon värdering av svarandens alls?
Tror man att man kan lyckas verka trovärdig så gäller det att vara först på avtryckaren.
Dessutom kan man ju som sagt använda muntlig bevisning helt oavsett om det finns skriftlig bevisning eller inte. Om svaranden halar fram ett kontrakt så hävdar man helt enkelt att det inte slöts något skriftligt avtal, och gör man det på ett sätt som har det självupplevdas prägel så är det ju visat utom rimligt tvivel att man aldrig slöt det skriftliga avtalet.
När vi nu har den här rakbladsvassa och förbluffande kompetensen bland svenska domare och nämndemän så ska vi väl använda den också, eller? Det måste ju också vara MYCKET resurssparande i förhållande till att förebringa en massa bevisning, utreda konkludenta handlanden osv osv. (Fast…. om jag hade den där förunderliga förmågan så skulle jag inte sitta kvar som domare, jag skulle vara miljardär och syssla med jakt och jordbruk istället. Tänk bara vad underrättelsetjänster skulle betala för en person med den gåvan, de litar dock inte på svenska domares påståenden om sina egna förmågor men ändå…)
november 22, 2010 den 4:36 e m
JTS
Om man är lite allvarlig så är det i alla fall min uppfattning att man har det ännu svårare bevismässigt att styrka att något muntligt avtalats om det faktiskt finns ett skriftligt avtal, särskilt så omfångsrika som fastighetsköpsavtal brukar vara. Att påstå att någon sidoöverenskommelse träffats som inte finns med i det skriftliga avtalet brukar inte vinna gillande hos domstolarna.
november 22, 2010 den 5:38 e m
profanum_vulgus
Jag är allvarlig, men jag inser också att domstolarna inte själva tror på den förmåga som de tillskriver sig i brottmål och därför inte tillämpar den bevisvärderingsmetoden i tvistemål.
Jag menar… för att tro på sådant hokus pokus måste man ju sannerligen vara mer än lovligt tokig. (Det är det som gör det så svårförklarligt att man dömer folk till fängelse på löpande band i ord-mot-ord-fall (förhoppningsvis bara 10% oskyldigt dömda enligt Johan Munck))
november 22, 2010 den 12:11 e m
Anton
Du skriver: ”Det man med andra ord inte kan göra är att sätta in ett villkor i avtalet som skulle innebära att köpet går åter om köparen inte utvecklar en fastighet enligt säljarens önskemål.”
Varför kan man inte göra detta?
november 22, 2010 den 12:17 e m
Jakob Heidbrink
Anton: För att köpets bestånd enligt 4 kap. 4 § jordabalken inte får göras beroende av villkor under längre tid än två år. Anledningen till detta är att äganderätten avseende den begränsade tillgången ”mark” skall vara klar – det behövs bland annat för att kreditväsendet skall fungera.
november 22, 2010 den 2:20 e m
Anton
Ok, läste ditt inlägg som att man inte kunde ha ett sådant villkor över huvud taget. De skulle således kunnat ha haft ett sådant villkor men staden skulle bara ha kunnat påverkat Boultbee de två första åren efter tillträdesdagen (därefter skulle Bolutbee kunna bryta mot villkoret utan att staden skulle ha kunnat häva avtalet). Är vi överens?
november 22, 2010 den 2:28 e m
Jakob Heidbrink
Anton: Jo. Men som sagt hade staden lätteligen kunnat skapa andra hållhakar på Boultbee genom vitesklausuler i avtalet. Eftersom dessa vitesklausuler inte skulle ha haft med själva köpet att göra, utan med andra förpliktelser, hade de inte träffats av den omtalade bestämmelsen i jordabalken.
november 22, 2010 den 7:31 e m
Goodwin Strawman
Ett litet sidospår men relevant i förhållande till Stockholms stad och den numera utköpta Fastighetsdirektören.
Jag såg på Uppdrag Granskning igår och blev återigen invaderad av avund gentemot Nils-Erik Schultz som vågar sticka ut bland landets jurister och ta bladet från munnen. Heder åt honom.
Men, rent utredningsmässigt skulle jag gå ett steg längre än Schultz och öppna en förundersökning gentemot stadsdirektören avseende trolöshet mot huvudman.
Anledningen till detta är att stadsdirektören beviljade fastighetsdirektören ett avgångsvederlag på 2,2 miljoner kronor i strid mot en klausul i anställningsavtalet med fastighetsdirektören då den sistnämnde hade förskingrat ca 170 000 kr från skattebetalarna och därmed allvarligt åsidosatt vad som gäller för hans anställning. Stadsdirektörens handlande orsakar ju en skada tio gånger så stor.
Härutöver skulle jag titta vidare på inblandad tomtekommunrevisor och tomte kommunjurist som enligt stadsdirektören gett henne beskedet att fastighetsdirektören inte skulle kunna fällas för brott.
november 22, 2010 den 7:36 e m
Goodwin Strawman
(jag tittade på programmet på webben i efterhand, vill säga)
För övrigt har jag en hypotes vad gäller bevisföring och bevisvärdering och den lyder något så här. Den tidigare legala bevisteorin har ersatts till viss del med en i praxis inofficiell formell bevisteori: en polis vittnesutsaga kan hållas för viss; en åklagares obestyrkta påstående kan hållas för visst vid häktningsförhandling.
pv kan säker fylla på med mer.
november 22, 2010 den 11:03 e m
profanum_vulgus
Ja poliser kan ju inte ljuga som bekant, jag har aldrig sett en dom där ett vittnesmål från en polis bedömts som osäkert (undantaget är 16-åringen som fick resning efter att det visat sig att polisen inte såg skillnad på honom och den som slagit polisen i magen, då dock en fråga om perception snarare än trovärdighet).
I övrigt kan jag inte se något formellt annat än att män anklagade för brott mot kvinnor eller barn presumeras skyldiga, särskilt svartmuskiga män.
november 23, 2010 den 7:00 f m
S och den europeiska storstaden « Storstad
[…] Peter Andersson och Alliansfritt och Peter Johansson och Mats Engström och Martin Moberg om detta. Juridikbloggen resonerar intressant om de juridiska aspekterna av Kristina Alvendals ”muntliga avtal”. […]
november 23, 2010 den 5:24 e m
Jonas G
Tack så mycket för ett upplysande blogg-inlägg. Jag tyckte nog att det lät konstigt det som skrevs i tidningen men nu vet jag vad som gäller.