Svenska dagbladet har de senaste dagarna kört en serie reportage om gallerior som sålts till det brittiska fastighetsbolaget Boultbee. Idag rapporteras om att Stockholms stad varnades för Boultbee och att staden underlät att binda bolaget till en utveckling av de gallerior som såldes. Framför allt är detta är politisk skandal, där – enligt min mening i och för sig befogade – önskemål om försäljning av stadens kommersiella fastighetsinnehav totalt fick köra över det långsiktiga planeringsperspektivet för hela staden. Juridiken har i denna diskussion tämligen litet att bidra med.

Däremot förekommer i dagens artikel en del juridiska uttalanden av något tveksam karaktär. Det första kommer från borgarrådet Kristina Alvendal (M):

Inte allt man avtalar finns skriftligt. Det är tydligen ingen här som läst juridik.

Svenska dagbladet noterar syrligt:

Men muntliga avtal gäller inte i fastighets- och bostadsrättsaffärer.

Vidare citeras vice-vd:n för Stockholms stadshus AB, Per Blomstrand, att:

Det här är en fastighetsaffär. Lagen tillåter inte att man tvingar en köpare att göra något. Det är inte affärsmässigt. Man kommer överens om något, sedan har man en ekonomisk uppgörelse. Om köparen inte uppfyller kraven, ska man inte heller göra någon affär

Samtliga dessa uttalanden stämmer och stämmer samtidigt inte.

Vad gäller Alvendals påstående, är det riktigt dels att muntliga avtal i princip (inte alltid) är lika bindande som skriftliga avtal. Som vilken juridikstuderande som helst vet, i princip efter introduktionskursen, är det svåra med muntliga avtal dock bevisningen om desamma. Det är lätt att påstå att man avtalat något muntligt, men är parterna oense om exakt vad som avtalats, har man inget annat att tillgå än notoriskt opålitlig vittnesbevisning, och en eventuell process kan gå precis hur som helst. Viktiga moment i ett kommersiellt avtal måste alltså sättas på pränt, helt enkelt för att säkra möjligheten att föra bevisning. En bieffekt av att formulera avtalsvillkor skriftligt är också att eventuell oenighet brukar komma fram när man skall  enas om en något så när exakt formulering: talspråket utmärker sig inte genom exakthet och riskerar att medföra att båda parter tror att den andra är med på noterna, när parterna i själva verket är djupt oense.

Detta leder till en konsekvens som nog Blomstrand anspelar på. När parterna nämligen väldigt gärna vill genomföra en affär, men är samtidigt medvetna om att de är oeniga om någon viss punkt som skulle kunna stjälpa hela affären om den togs upp till diskussion (en såkallad dealbreaker), kan man i tyst samförstånd förbigå den relevanta frågan. Själva huvudaffären – alltså i förevarande fall försäljningen av galleriorna – är viktigare än den punkten man är oenig om – utvecklingen av galleriorna efter försäljning. Alltså kniper man käft om utvecklingen eller talar om den endast i allmänna ordalag och undviker att ta upp frågan till diskussion när det skriftliga avtalet fixeras. Det kan i dessa lägen finnas ett avtal, eller inte finnas ett avtal: det beror på exakt hur orden föll och vad som kan bevisas. Med andra ord hoppas man optimistiskt på att motparten har samma uppfattning som man själv och tar smällen om det skulle visa sig att parterna i själva verket varit oense.

Ett sådant beteende är kommersiellt, visst. Frågan är om det är politiskt lämpligt. Även mot bakgrund av min personliga uppfattning att marknaden ofta är en bättre reglerare än tjänstemän, kan jag för mitt liv inte förstå hur en så viktig fråga som utvecklingen av centrumsgallerior i Stockholmsförorterna kunde behandlas som en i förhållande till försäljningen oviktig bifråga. Utvecklingen borde ha behandlats som en dealbreaker.

Det är nämligen inte sant att man inte kan binda en motpart till att göra saker. Visst kan man binda en köpare av gallerior till att utveckla dem. Det är till och med tveksamt om man behöver göra detta skriftligt, eftersom frågan inte har med själva rätten till fastigheten att göra. Svenska dagbladets påstående om kravet på skriftlighet gäller enbart själva fastigheten, alltså rätten till denna och huruvida försäljningen har bestånd över tid (alltså huruvida köpet är villkorat). Det man med andra ord inte kan göra är att sätta in ett villkor i avtalet som skulle innebära att köpet går åter om köparen inte utvecklar en fastighet enligt säljarens önskemål.

Däremot finns inget som helst problem att stadga om ett avtalsvite, så att staden till exempel ges rätt till en viss summa pengar om köparen inte följer sina förpliktelser. Är den summan tillräckligt rundligt tilltagen, blir det billigare för köparen att utveckla fastigheten än att betala avtalsvitet. Såvida jag inte missat något nu, finns inga som helst juridiska hinder mot ett sådant avtal. Vitesklausuler är för övrigt inte heller precis sällan förekommande i kommersiella avtal. Misstanken är stark att staden inte ville skriva in en förpliktelse att utveckla galleriorna i försäljningsavtalet, eftersom man fruktade att Boultbee skulle dra sig ur affären om man insisterade på ett sådant villkor. Juridiskt sett hade ett bindande utvecklingsvillkor kunnat skapas.

Som liberal delar jag de borgerliga partiernas politiska önskan om att avreglera olika former av näringsverksamhet och att starkt reducera statens och kommunernas roll på marknaderna. Som jurist är jag förfärad över det sätt på vilket det görs, där privatisering och avreglering får kosta precis vad som helst och ingen tanke ges åt marknadsmisslyckanden och bristande kooperation från marknadsaktörerna. Avreglering och privatisering kan rimligen inte få betyda att marknaden inte behöver regler, för marknaden behöver regler. Frågan måste istället handla om huruvida det allmänna skall detaljstyra eller endast sätta villkor under vilka privata aktörer sedan fritt får verka.

En förnuftigt skött privatisering eller avreglering är enligt min mening ett steg i rätt riktning. En avreglering som lämnar marknaden utan regler, och en försäljning som lämnar staden utan möjlighet ens till förnuftig infrastrukturplanering är en björntjänst uppburen av ideologisk blindhet.

Advertisements