You are currently browsing the category archive for the ‘Fastighetsrätt’ category.

Svenska dagbladet börjar idag en artikelserie om ”slumvärdar” (en översättning av amerikanskans slumlords), det vill säga ägare till hyresfastigheter som inte är intresserade av att underhålla sitt fastighetsbestånd, men påföljd att detta förfaller. Utmärkande för dessa slumvärdar på den svenska fastighetsmarknaden tycks enligt artikeln att döma vara att de ser fastigheterna som ett spekulationsobjekt som man köper och sedan efter ett tag säljer vidare med vinst. Så länge alltså inte det bristande underhållet påverkar fastighetens värde, finns inget egentligt incitament att underhålla den.

Utan att frågan ställs i artikeln kan man förstås undra vilka juridiska medel som kanske kan stå till buds för att komma till rätta med problemet, förutsatt att det nu uppfattas som ett problem. Den kallsinniga kan kanske ställa sig på ståndpunkten att den som inte vill bo i en dåligt underhållen fastighet ju kan flytta (vilket torde vara ganska orealistiskt med tanke på hur bostadsmarknaden ser ut i Sverige: alla har inte råd att välja var de vill bo, om det nu ens finns hyreslägenheter att välja emellan). Jag själv accepterar att det här är ett problem, eftersom en aktörs – fastighetsägarens – agerande har omedelbar påverkan på andra personers dagliga liv utan att dessa har någon realistisk möjlighet att undgå denna påverkan. Skulle bostadsmarknaden i Sverige se ut på något annat sätt än den gör, skulle kanske även jag ifrågasätta huruvida vi har med ett problem att göra.

Frågan för mig blir alltså hur vi bör reagera på förhållandena. Mitt svar är att det nog blir svårt.

En möjlighet är förstås att kommunala bostadsföretag inte säljer hyresfastigheter till privata aktörer. Detta är en fullt rimlig lösning, men det finns ett motstående intresse i det att kommunala bostadsföretag som inte agerar marknadsmässigt tycks kunna ha en negativ inverkan på bostadsbyggandet: eftersom de kommunala företagen ofta drivs utan direkt vinstintresse, kan de hålla hyrorna nere, vilket i sin tur innebär att hela hyresnivån påverkas och privata investerare inte kan räkna hem nybyggen av hyresfastigheter. Detta i sin tur får till föjld att det byggs för få bostäder, vilket kan tänkas vara åtminstone en av anledningarna till att vi har den bostadsmarknad vi har. Frågan om kommunala bostadsföretag är en politisk fråga som handlar om politiska prioriteringar och har som sådan inget givet svar, än mindre något givet juridiskt svar.

Alldeles oavsett vad man tycker politiskt, är dock faktum att före detta kommunalt ägda hyresfastigheter numera finns i privata aktörers händer. Vi har alltså ett problem som vi måste hantera nu. Man skulle kunna tänka sig en expropriation av privata fastighetsägare som inte sköter underhållet av hyresfastigheter, men det kan bli dyrt. Sverige är enligt Europakonventionen och svensk grundlag tvunget att lämna expropriationsersättning, och i praktiken handlar det alltså om att köpa tillbaka fastigheter man tidigare sålt till ett högre pris. Detta låter knappast som någon tilltalande lösning.

Alla andra lösningar som jag kan tänka på har dock den nackdelen att de är sega, som juridiken ofta är. Man kan tänka sig förelägganden att underhålla fastigheter, och att dessa förelägganden förenas med saltade viten, så att det blir billigare för ägarna att följa föreläggandet än att betala vitena. Vitesförelägganden leder dock inte per automatik till att viten också måste betalas: det krävs en domstolsprocess för att vitet skall dömas ut, och domstolens dom kan överklagas. En fastighetsägare som är så hågad kan alltså fördröja processen ganska länge, kanske i förhoppning om att hitta en köpare för fastigheten innan det ens kommer till något utdömande av vitet. När fastighetsägaren blivit en annan efter försäljning, tappar dock vitesföreläggandet sin adressat: föreläggandet måste vara riktat till en specifik person, och en ny ägare är en annan person än den som föreläggandet ursprungligen var riktat emot. Med andra ord börjar då processen på nytt: föreläggande, utdömande av vitet och så vidare.

Man skulle kunna tänka sig att man förenklar processen med vitesförelägganden, att man tar bort rättssäkerhetsgarantier i syfte att snabba upp processen. Problemet med det är att det skulle kunna ge myndigheterna en möjlighet att genom ogrundade vitesförelägganden trakassera en fastighetsägare och att få denna att sälja av fastigheten enbart i syfte att bli av med trakasserierna. Detta kanske låter som ett orealistiskt scenario, men jag är inte säker på att det är det: det bör enligt min mening finnas möjlighet att få ett vitesföreläggande överprövat, så att vi inte löser ett problem – fastighetsägare som inte sköter underhållet – till priset av ett annat problem – politiskt betingat maktmissbruk från kommunala myndigheters sida. Jag skulle också anta – utan att vare sig veta det eller direkt förespråka en sådan tolkning – att dessa vitesförelägganden europarättsligt skulle kunna anses utgöra ett sådant ingrepp i enskildas rättssfär att Sverige är förpliktat att tillhandahålla möjligheter till överklagande, med vilka går igen möjligheter till fördröjningstaktik.

Man skulle också kunna tänka sig någon form av licenstvång för innehavare av hyresfastigheter, och baka in i detta licenstvång ett underhållsåtagande som måste omförhandlas varje gång licensen skall förlängas. Underhållsåtagandet skulle kunna förstärkas med en skyldighet att ställa finansiell säkerhet, så att myndigheterna skulle kunna utföra underhållsåtgärderna och sedan ta säkerheten i anspråk. Även här skulle dock antagligen behövas någon form av kontrollförfarande, så att inte enskilda tjänstemän eller en hel myndighet frestas att missbruka sin rätt. Nödvändigt underhåll är ju inte någon glasklar kategori, och det som den ena i vissa fall upplever som nödvändigt kan av andra upplevas som förbättringar av skönhetskaraktär.

Man skulle också kunna tänka sig en frysning av innehavet, så att en hyresfastighet bara får säljas, säg, vart femte år. Detta skulle dock antagligen knappast röra dem i ryggen som spekulerar i en prisuppgång: de måste ju ändå vänta med nästa försäljning en tid, till dess priserna gått upp.

Problemet tycks bestå i att det finns väldigt många olika intressen att ta hänsyn till och att varje lösning som främjar ett intresse tycks negativt påverka något annat intresse. Privat innehav av hyresfastigheter har inget principiellt egetvärde, lika lite som offentligt innehav av samma fastigheter har det. Önskemålet om en blandad boendestruktur – som nog kräver hyresreglering och andra regleringar – går i många fall stick i stäv med önskemålet om låga hyror och ett stort bestånd av hyresfastigheter, i vart fall med båda de senare önskemålen i förening. Önskemålet om effektiva juridiska medel vid bristande underhåll är inte lätt att förena med önskemålet om effektiva rättsmedel när dessa juridiska medel i något fall missbrukas.

Samtliga dessa önskemål går dock att översätta till juridiska regler och till en hyfsat effektiv regleringsstruktur. Problemet tycks därför ligga i våra politiska önskemål: vilken prioriteringsordning har vi? Under lång tid prioriterades låga hyror och blandad boendestruktur förenat med höga underhållskrav över privat bostadsbyggande och ekonomiska incitament att investera i hyresfastigheter. Under den senaste tiden har dessa prioriteringar vänts på huvudet. Något paradis blev det varken med den ena eller den andra prioriteringsordningen. Personligen tvivlar jag på att något paradis går att åstadkomma, alldeles oavsett hur vi utformar ägandestrukturen och de juridiska reglerna.

Frågan är och förblir alltså politisk: vilken form av helvete föredrar vi?

Svenska dagbladet har de senaste dagarna kört en serie reportage om gallerior som sålts till det brittiska fastighetsbolaget Boultbee. Idag rapporteras om att Stockholms stad varnades för Boultbee och att staden underlät att binda bolaget till en utveckling av de gallerior som såldes. Framför allt är detta är politisk skandal, där – enligt min mening i och för sig befogade – önskemål om försäljning av stadens kommersiella fastighetsinnehav totalt fick köra över det långsiktiga planeringsperspektivet för hela staden. Juridiken har i denna diskussion tämligen litet att bidra med.

Däremot förekommer i dagens artikel en del juridiska uttalanden av något tveksam karaktär. Det första kommer från borgarrådet Kristina Alvendal (M):

Inte allt man avtalar finns skriftligt. Det är tydligen ingen här som läst juridik.

Svenska dagbladet noterar syrligt:

Men muntliga avtal gäller inte i fastighets- och bostadsrättsaffärer.

Vidare citeras vice-vd:n för Stockholms stadshus AB, Per Blomstrand, att:

Det här är en fastighetsaffär. Lagen tillåter inte att man tvingar en köpare att göra något. Det är inte affärsmässigt. Man kommer överens om något, sedan har man en ekonomisk uppgörelse. Om köparen inte uppfyller kraven, ska man inte heller göra någon affär

Samtliga dessa uttalanden stämmer och stämmer samtidigt inte.

Vad gäller Alvendals påstående, är det riktigt dels att muntliga avtal i princip (inte alltid) är lika bindande som skriftliga avtal. Som vilken juridikstuderande som helst vet, i princip efter introduktionskursen, är det svåra med muntliga avtal dock bevisningen om desamma. Det är lätt att påstå att man avtalat något muntligt, men är parterna oense om exakt vad som avtalats, har man inget annat att tillgå än notoriskt opålitlig vittnesbevisning, och en eventuell process kan gå precis hur som helst. Viktiga moment i ett kommersiellt avtal måste alltså sättas på pränt, helt enkelt för att säkra möjligheten att föra bevisning. En bieffekt av att formulera avtalsvillkor skriftligt är också att eventuell oenighet brukar komma fram när man skall  enas om en något så när exakt formulering: talspråket utmärker sig inte genom exakthet och riskerar att medföra att båda parter tror att den andra är med på noterna, när parterna i själva verket är djupt oense.

Detta leder till en konsekvens som nog Blomstrand anspelar på. När parterna nämligen väldigt gärna vill genomföra en affär, men är samtidigt medvetna om att de är oeniga om någon viss punkt som skulle kunna stjälpa hela affären om den togs upp till diskussion (en såkallad dealbreaker), kan man i tyst samförstånd förbigå den relevanta frågan. Själva huvudaffären – alltså i förevarande fall försäljningen av galleriorna – är viktigare än den punkten man är oenig om – utvecklingen av galleriorna efter försäljning. Alltså kniper man käft om utvecklingen eller talar om den endast i allmänna ordalag och undviker att ta upp frågan till diskussion när det skriftliga avtalet fixeras. Det kan i dessa lägen finnas ett avtal, eller inte finnas ett avtal: det beror på exakt hur orden föll och vad som kan bevisas. Med andra ord hoppas man optimistiskt på att motparten har samma uppfattning som man själv och tar smällen om det skulle visa sig att parterna i själva verket varit oense.

Ett sådant beteende är kommersiellt, visst. Frågan är om det är politiskt lämpligt. Även mot bakgrund av min personliga uppfattning att marknaden ofta är en bättre reglerare än tjänstemän, kan jag för mitt liv inte förstå hur en så viktig fråga som utvecklingen av centrumsgallerior i Stockholmsförorterna kunde behandlas som en i förhållande till försäljningen oviktig bifråga. Utvecklingen borde ha behandlats som en dealbreaker.

Det är nämligen inte sant att man inte kan binda en motpart till att göra saker. Visst kan man binda en köpare av gallerior till att utveckla dem. Det är till och med tveksamt om man behöver göra detta skriftligt, eftersom frågan inte har med själva rätten till fastigheten att göra. Svenska dagbladets påstående om kravet på skriftlighet gäller enbart själva fastigheten, alltså rätten till denna och huruvida försäljningen har bestånd över tid (alltså huruvida köpet är villkorat). Det man med andra ord inte kan göra är att sätta in ett villkor i avtalet som skulle innebära att köpet går åter om köparen inte utvecklar en fastighet enligt säljarens önskemål.

Däremot finns inget som helst problem att stadga om ett avtalsvite, så att staden till exempel ges rätt till en viss summa pengar om köparen inte följer sina förpliktelser. Är den summan tillräckligt rundligt tilltagen, blir det billigare för köparen att utveckla fastigheten än att betala avtalsvitet. Såvida jag inte missat något nu, finns inga som helst juridiska hinder mot ett sådant avtal. Vitesklausuler är för övrigt inte heller precis sällan förekommande i kommersiella avtal. Misstanken är stark att staden inte ville skriva in en förpliktelse att utveckla galleriorna i försäljningsavtalet, eftersom man fruktade att Boultbee skulle dra sig ur affären om man insisterade på ett sådant villkor. Juridiskt sett hade ett bindande utvecklingsvillkor kunnat skapas.

Som liberal delar jag de borgerliga partiernas politiska önskan om att avreglera olika former av näringsverksamhet och att starkt reducera statens och kommunernas roll på marknaderna. Som jurist är jag förfärad över det sätt på vilket det görs, där privatisering och avreglering får kosta precis vad som helst och ingen tanke ges åt marknadsmisslyckanden och bristande kooperation från marknadsaktörerna. Avreglering och privatisering kan rimligen inte få betyda att marknaden inte behöver regler, för marknaden behöver regler. Frågan måste istället handla om huruvida det allmänna skall detaljstyra eller endast sätta villkor under vilka privata aktörer sedan fritt får verka.

En förnuftigt skött privatisering eller avreglering är enligt min mening ett steg i rätt riktning. En avreglering som lämnar marknaden utan regler, och en försäljning som lämnar staden utan möjlighet ens till förnuftig infrastrukturplanering är en björntjänst uppburen av ideologisk blindhet.

De energideklarationer av fastigheter som numera krävs vid överlåtelse av ett hus är enligt Riksrevisionen ineffektiva, rapporterar Svenska dagbladet. Anledningen är att deklarationerna inte följs upp och att dessutom regelverket är utformat på ett tydligen onödigt komplicerat och inte enhetligt sätt. Eftersom jag nyligen köpt en villa och alltså utsatts för tvånget att genomföra en energideklaration, kan jag bara instämma. Jag skulle till och med gå längre i min kritik och säga att kravet på energideklaration är principiellt felkonstruerat.

Den är nämligen en ganska lustig sak, den där energideklarationen. Vid överlåtelse av fastigheten krävs att man anlitar en energirådgivare för att energideklarera fastigheten. Rapporten skickas in till Boverket. That’s it. Ingenting mer händer, i vart fall inte ur hussäljarens eller husköparens perspektiv. Man har anlitat och betalat en expert för att ta fram en rapport som möjligtvis Boverket läser, men som parterna själva ganska ofta torde vara totalt ointresserade av. Jag själv vet inte ens vad som stod i den där deklarationen när det begav sig.

Anledningen till det, antar jag (och här utgår jag ifrån mig själv) är att resurserna är begränsade. Jag har just lagt ner en del pengar på att köpa ett hus. Varje hus man köper kräver åtminstone några omedelbara åtgärder – det gör hus alltid – och ofta vill man förändra något, dra in eller slå ut en vägg, renovera köket eller badrummet, tapetsera om. När allt detta är betalt, har man knappast lust eller råd att dessutom lägga sig till med treglasfönster, en ny värmepanna eller något annat dylikt kostnadskrävande.

Man blir ju heller inte tvungen till det. Energideklarationen är, såsom också framgår mellan raderna i Svenska dagbladets artikel, inte något som leder till krav på fastighetsägaren. Den är istället dels tänkt som ett råd till fastighetsägaren avseende hur energi kan sparas i huset, dels avsett att utgöra underlag för Boverkets statistik. Jag undrar lite vad denna statistik hos Boverket egentligen avser.

Eftersom reglerna för energideklarationen nämligen inte är enhetliga och klara, kräver en rättvisande statistik i det här fallet ganska många kvalitativa element. Det handlar ju inte om att samla in massvis med standardiserade uppgifter, utan om att samla in bedömningar av varierande slag. För att förstå en sådan bedömning, måste man sätta sig in i den, och det kostar tid och alltså pengar. Bara i en liten kommun som Skövde äger varje vecka cirka 15 överlåtelser rum: räknar man upp det till hela landet, ser det ut som om Boverket, om det verkligen gjorde något förnuftigt med rapporterna, skulle behöva sätta samtliga sina anställda att dygnet runt läsa energideklarationer. Jag tvivlar på att så sker, och alltså utgår jag ifrån att energideklarationens enda verkliga syfte är att utgöra en upplysning till fastighetsägaren.

När jag resonerat mig fram till det, blir det hela dock besynnerligt. Fastighetsägaren är inte förpliktad att vidta några som helst åtgärder. Om hon inte redan från börja tänkt sig att vidta energisparande åtgärder i huset, kommer hon inte ens att ta någon större notis av deklarationen. Deklarationen samlar damm eller hamnar i papperskorgen.

För mig ser det ut som att lagstiftaren inte kunnat bestämma sig vad den egentligen vill och därför skapat en marknad för energirådgivare som ingen än just energirådgivare har någon glädje av. Menar man allvar med att vilja nedbringa fastigheternas energikonsumtion, måste man i förekommande fall tvinga fastighetsägarna att genomföra sådana åtgärder som energirådgivaren rekommenderar. Det är uppenbart att detta skapar en risk för korruption, där energirådgivaren på VA- och byggbranschens uppdrag kan rekommendera långt mer än som är befogat. Dessutom är det onekligen ett rätt stort direkt ingrepp i den enskildas plånbok: fastighetsägaren skall inte bara hitta pengar för att köpa ett hus, utan också för att fixa husets energiförbrukning.

Det finns enligt min mening i och för sig inga principiella juridiska hinder mot att kräva att fastighetsägare följer energideklarationens rekommendationer, förutsatt att man gör det med syftning på framtiden, alltså bara kräver åtgärder i sådana hus som nu framöver överlåts. Däremot krävs det en del politiskt mod som jag inte tror att något parti uppbringar. Trots att det blivit modernt att åberopa det mångomtalade klimathotet i tid och otid, är fastighetsägarna och de potentiella fastighetsköparna i Sverige en alltför stor grupp för att man verkligen skulle från politiskt håll vilja klämma åt deras plånböcker.

Eftersom man nu inte hade det politiska modet att löpa ut sina övertygelsers lina, skapade man en halvmesyr som inte kommer att åstadkomma sitt syfte. Det enda sättet att försvara den gödning av energirådgivningsbranschen som kravet på energideklaration innebär är att peka på informationsbehovet. Fastighetsägarna antas då behöva information för att förstå vad de behöver fixa till i sina hus. Men varför tvinga fastighetsägarna att betala för information som de inte bett om? På något sätt har jag en känsla att jag förväntas vara tacksam för information avseende mitt hus energiförbrukning som jag inte ville ha och som jag dessutom tvingades betala några tusen för. Det är mer än märkligt.

Man kan också tänka sig att många energisparande åtgärder är ganska uppenbara för de flesta. Enkelglasade fönster, direktverkande el och annat i samma kategori är inte bra för din elräkning. Det behöver antagligen de flesta ingen energirådgivare för att inse.

Slutligen energideklarationens koppling till klimathotet. Ett förändrat klimat – om klimathotet nu är äkta, på vilket mycket tyder, men vilket inte är helt klart ännu – är en abstrakt framtida kostnad. När jag köper ett hus är möjliga klimatförändringar alltså för avlägsna och abstrakta för att jag skall fakturera in den kostnaden. Min elräkning däremot är högst konkret. Jag har alltså ett eget intresse att ta reda på hur jag kan spara el, utan att någon tvingar mig till det. Någon åtgärd gör jag dock bara om jag kan räkna hem min investering.

Om jag sätter in, säg, en luftvärmepump för 60 000 kr., lönar sig denna investering i det ögonblick när minskningen i mina uppvärmningskostnader överstiger 60 000 kr. Om jag alltså per år sparar 10 000 kr. genom att sätta in en luftvärmepump, vinner jag på min investering först efter det att sex år har gått. Om jag inte är säker på att bo kvar i samma hus om sex år, kommer jag att vara försiktig med att investera pengar i ett uppvärmningssystem som lönar sig först för den som kommer efter mig bor.

Energideklarationen ger alltså fastighetsägaren information som denna många gånger kan antas redan ha och rekommenderar åtgärder som ofta inte ryms inom fastighetsägarens ekonomiska ramar. Boverket kan misstänkas inte heller ha någon större nytta av energideklarationerna som de ser ut idag. Politiken kommer knappast att uppbringa det politiska modet att tvinga fastighetsägarna att genomföra energibesparande åtgärder som kostar dyra pengar. De enda som drar omedelbar nytta av energideklarationen är energirådgivarna och kanske några tjänstemän på Boverket vars jobb säkras genom det tillkommande arbetet med förvaltningen av deklarationerna.

Energideklarationerna är ett energiskt slag i luften. Avskaffa dem.

En viktig samlingspunkt för svenskar och andra nordbor i Lusaka, Zambia, är den Svenska Skolan. Där firas de stora svenska högtiderna. Där anordnas föredrag, vinprovningskvällar, biovisningar och andra kulturella begivenheter. Där finns ett bibliotek för barn och vuxna, ett kafé med kanelbullar och pyttipanna. Där bedrivs inte minst svenskundervisning för barn och vuxna.

Sedan starten av svenska skolan, på 1980-talet, har det tillkommit ett antal bra skolor i Lusaka varför elevunderlaget för att bedriva en svensk skola på heltid blivit för litet. Idag sker undervisningen ett par eftermiddagar i veckan.

I början av skolans verksamhet hyrdes undervisningslokaler, men skolföreningen beslutade att höja skolavgifterna under ett antal år för att på så sätt skaffa medel för att kunna köpa en egen fastighet. 1987 köptes den nuvarande skolbyggnaden. Och det är då det krångliga började.

På den tiden var inte privatskolor tillåtna, Dr Kaunda var fortfarande president. Men ambassadskolor var däremot tillåtna. Därför kallades skolan för Swedish Embassy School (SES) och den svenska ambassadören skrev under avtalet och som ägare registrerades Konungariket Sverige. Detta arrangemang var ingalunda något som UD/Konungariket Sverige tyckte var idealiskt, utan det accepterades bara om det inte kostade UD/Konungariket några pengar. Som väl var fanns det gott om pengar som föräldrar betalt in i höjda skolavgifter och köpet kunde därför genomföras utan att den svenska staten betalte ett öre. Det var uppenbart för alla då, att arrangemanget med svenska staten som ägare, var en krumbukt för att överhuvudtaget kunna köpa skolan.

Sedan 1987 har skolföreningen bekostat allt underhåll och alla reparationer, stått för alla löpande kostnader och har såvitt jag vet aldrig betalt ett öre i hyra till den svenska staten. Något formellt hyresavtal har aldrig ingåtts. Skolan har aldrig tagits upp som en tillgång hos UD/svenska staten. Skolan har alltid tagits upp som en tillgång hos skolföreningen och den svenska statens representant i styrelsen har aldrig protesterat mot detta.

I början 2000-talet påtalade UD vid ambassadinspektioner att det inte längre ville vara ägare till skolbyggnaden. Eftersom det inte längre fanns något hinder mot privata skolor tog skolföreningen initiativ till att ombildas till en stiftelse för att kunna överta ägandet av skolan och föreningen har försökt få till stånd en dialog med UD angående ett övertagande. Emellertid har föreningen inte fått någon respons, vare sig på de brev som ställts till UD eller vid de möten de haft med UD-tjänstemän. Inte heller har de fått komma med synpunkter när ärendet uppenbart har behandlats vid utrikesdepartementet.

Nu anser UD att skolan ska säljas. Nu har dokumentation kring förvärvet ”tappats bort” eller ”rensats ut” från UDs arkiv. Nu är det ingen på UD som längre kommer ihåg hur och varför fastigheten köptes in och hur turerna gick. Nu är det en tillgång hos den svenska staten som ska realiseras och det är ju finfint att anskaffningskostnaden och underhållskostnaderna varit noll och att det är föräldrar till skolans elever som pyntat.

Jag tycker att det är oanständigt.

Jag tycker dessutom att det är berättigat att fråga sig om det verkligen är svenska staten som är ägare till fastigheten och inte Svenska Skolan i Lusaka. Men jag är inte expert på fastighetsrätt och sannerligen inte på anglosaxisk eller zambisk fastighetsrätt som det är fråga om här. Råd mottages gärna och det kan tilläggas att Svenska Skolan i Lusaka inte är utan medel.

Disclaimer:

Jag och min familj är medlemmar i Svenska skolan och vi är på svenska skolan minst en gång i veckan, främst för att äta kanelbullar.

I detta mitt första blogginlägg har jag tänkt inleda med att kommentera en serie artiklar i Dagens Nyheter som jag har läst på DN.se om en försäljning av en bostadsrätt som inte blev av. Artiklarna är publicerade 14-15 oktober 2009. Tonläget i artiklarna framgår tydligt av rubrikerna: ”Halv miljon gick upp i rök när säljaren backade ur”, ”Erik Olssons mäklare tog ut arvode på 105 000”, ”Helt orimligt att köparen får bekosta mäklarens arvode” samt ”Erik Olssons vd om affären som aldrig blev av”. Jag har inte läst något annat material än dessa artiklar, min kännedom om fallet är alltså begränsad.

De fakta som man kan utläsa ur artiklarna är att en person har sålt en bostadsrätt till två personer, makarna M och att en fastighetsmäklare hos Erik Olsson Fastighetsförmedling AB medverkat till köpet. Såvitt framgår hade ett bindande avtal slutits och köparna hade betalat in 515 000 kr i handpenning – eller mera korrekt som delbetalning – till fastighetsmäklaren Erik Olssons klientmedelskonto. Handpenningen betalades ut till säljaren, med undantag för mäklararvodet 105 000 kr som mäklaren behöll. Några dagar innan slutbetalning och tillträde skulle ske, visade det sig att det återstående priset inte räckte för att säljaren skulle kunna lösa sina lån. Enligt Dagens Nyheter drog sig då säljaren ur och trots att makarna M krävt att han skulle fullfölja försäljningen har det inte skett. Detta är naturligtvis – vilket också framgår tydligt av Dagens Nyheters artiklar – en tragedi för makarna M.

Det finns väl inte några egentliga juridiska komplikationer köprättsligt; makarna M har ett antal rättigheter enligt köplagens regler på grund av säljarens uteblivna prestation. Problemet är snarast ekonomiskt. Det är problematiskt att kräva fullgörelse när bostadsrätten är pantsatt till ett högre belopp än köpeskillingen och det verkar inte heller möjligt att kräva tillbaka handpenningen eller skadestånd, eftersom säljaren tydligen saknar utmätningsbara tillgångar. Detta köp illustrerar på ett konkret sätt problemet med att betala i förskott när säljaren inte har tillräckligt god ekonomi för att kunna fullgöra sina skyldigheter mot köparen. Abstrakta rättigheter har ett ringa praktiskt värde, om de inte backas upp med konkreta garantier för att de kommer att fullgöras. Men det är ju inte någon tröst att vara efterklok.

Intresset förskjuts istället till fastighetsmäklarens ansvar. Makarna M menar att mäklaren borde betala tillbaka hela handpenningen, medan Erik Olssons Fastighetsförmedling AB anser sig ha handlat på ett korrekt sätt. Denna fokusering på handpenningen är nog lite missriktad, mäklaren är skyldig att betala handpenningen till säljaren om inte något annat överenskommits (12 § fastighetsmäklarlagen) och det är inte fel att mäklaren avräknar sin fordran på provision mot säljarens fordran på handpenningen. Den intressanta frågan är om mäklaren agerat oaktsamt och om makarna M därmed kan ha rätt till skadestånd enligt 20 § fastighetsmäklarlagen. Borde mäklaren ha agerat annorlunda än han gjorde (dvs. har han varit oaktsam)? På grund av begränsad information är det svårt att uttala sig i det konkreta fallet, och det är inte heller min avsikt. Man kan istället mera allmänt fråga sig om en fastighetsmäklare är oaktsam om han inte uppfyller något av följande påståenden.

1. En fastighetsmäklare skall alltid informera en köpare om risken med att betala handpenning.

2. En fastighetsmäklare skall, när det behövs med hänsyn till den information mäklaren vid köpet har om säljarens ekonomiska situation, informera en köpare om risken med att betala handpenning.

3. En fastighetsmäklare skall alltid verka för att handpenningen deponeras hos mäklaren till dess köparen har tillträtt bostadsrätten.

4. En fastighetsmäklare skall, när det behövs med hänsyn till den information mäklaren vid köper har om säljarens ekonomiska situation, verka för att handpenningen deponeras hos mäklaren till dess köparen har tillträtt bostadsrätten.

Jag har medvetet avstått från att ta upp den retoriska frågan som ställdes av Erik Olssons VD: ”Är det vår skyldighet att föra vidare information om att säljaren var föremål för en brottsutredning?” Jag har inte heller tagit upp frågan om en fastighetsmäklare är skyldig att informera köpare om säljarens ekonomiska förhållanden. En sådan informationsskyldighet kan framstå som alltför långtgående.

Jag har tänkt återkomma till den ställda frågan i mitt nästa inlägg, men jag tar tacksamt emot kommentarer och synpunkter på dessa frågor redan nu.

(DN:s artikel serie om mäklares ansvar: DN, DN, DN.)