You are currently browsing Jonny Flodin’s articles.

I mitt förra inlägg (den 20 oktober) skrev jag om fastighetsmäklares informationsskyldighet. I inlägget ställde jag upp fyra påståenden och frågade om en fastighetsmäklare som inte handlar i enlighet med något av påståendena har agerat oaktsamt och därmed kan bli skadeståndsskyldig mot köparen enligt 20 § fastighetsmäklarlagen (FML). Påståendena är:

1. En fastighetsmäklare skall alltid informera en köpare om risken med att betala handpenning.

2. En fastighetsmäklare skall, när det behövs med hänsyn till den information mäklaren vid köpet har om säljarens ekonomiska situation, informera en köpare om risken med att betala handpenning.

3. En fastighetsmäklare skall alltid verka för att handpenningen deponeras hos mäklaren till dess köparen har tillträtt bostadsrätten.

4. En fastighetsmäklare skall, när det behövs med hänsyn till den information mäklaren vid köper har om säljarens ekonomiska situation, verka för att handpenningen deponeras hos mäklaren till dess köparen har tillträtt bostadsrätten.

Det finns inte något uttryckligt svar på dessa frågor I fastighetsmäklarlagen. De relevanta bestämmelserna är 12 § och 16-17 § FML. 12 § FML är mycket allmänt hållen och fastslår att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Det framgår också att mäklaren skall tillvarata både säljarens och köparens intresse. I kommentaren till denna paragraf diskuteras bl.a. handpenning (delbetalning). Det sägs att handpenningen skall ge säkerhet för säljarens eventuella skadeståndsfordran och att ett handpenningavtal bör upprättas. Syftet med handpenningen är alltså att tillvarata säljarens intresse. Om inte något annat har avtalats skall den handpenning som köparen har betalat till mäklaren utan dröjsmål betalas ut till säljaren. I vissa fall bör mäklaren – enligt kommentaren – verka för att handpenningen deponeras hos mäklaren. Det bör ske när köpet inte är definitivt redan när köpavtalet ingås. Vid försäljning av bostadsrätt är det t.ex. fallet när köparen inte vid köpet är medlem i föreningen. Om medlemskap vägras är ju köpet ogiltigt. Även när det finns svävarklausuler, dvs. klausuler som gör att köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, bör handpenningen deponeras.

Kommentaren till 12 § FML utgår från säljarens perspektiv. Ur köparens perspektiv visar det aktuella fallet med makarna M, att köparen riskerar att hamna i kläm om handpenningen betalas ut till säljaren före tillträdet. Även om bruket med handpenning är mycket vanligt, bör det enligt min uppfattning åligga en fastighetsmäklare att informera köparen om riskerna med ett handpenningavtal och hur dessa risker kan begränsas t.ex. genom att handpenningen deponeras hos mäklaren. Som stöd för en sådan skyldighet kan man peka på att mäklaren enligt kommentaren bör upplysa säljaren om konsekvenserna när parterna har kommit överens om att någon handpenning inte skall betalas. Även det omvända bör gälla i förhållande till köparen. Mäklaren är ju skyldig att tillvarata både säljarens och köparens intressen. Min personliga uppfattning är alltså att mäklaren borde ha en skyldighet att generellt informera köparen om riskerna med ett handpenningavtal, dvs. jag anser att påstående 1 bör besvaras jakande. Påstående 2 blir därmed ointressant.

När det gäller påstående 3 och 4 är frågeställningen mera komplicerad. Vid fastighetsköp anses köpet definitivt om köpeavtalet inte innehåller någon svävarklausul. Köpet anses med andra ord definitivt även om köparen skulle ha rätt att häva köpet på grund av fel i fastigheten. Det är en situation som inte täcks av exemplen i kommentaren. Frågan är alltså om man skall gå ett steg vidare och ålägga mäklaren en skyldighet att verka för att handpenningen deponeras även när köparen kan ha rätt till påföljder på grund av fel. Jag tror inte att man kan hävda det generellt. Däremot framstår det som en lämplig lösning i mera speciella situationer. En sådan situation är – såsom jag har uppfattat det – den i det aktuella fallet, när bostadsrätten är pantsatt och det finns en risk för rättsligt fel på grund av att bostadsrätten är pantsatt till ett högre belopp än vad som följer av avtalet. Om man generaliserar detta, borde följden bli att en fastighetsmäklare bör verka för att handpenningen deponeras fram till slutbetalningen/tillträdet när bostadsrätten är pantsatt. (Och mäklaren har ju en skyldighet att undersöka om bostadsrätten är pantsatt enligt 17 § FML.) Det förefaller inte som om det skulle innebära något orimligt krav på mäklaren och det innebär inte heller att parterna är skyldiga att följa en sådan rekommendation från mäklarens sida.

Min personliga uppfattning är alltså att mäklaren bör upplysa dels allmänt om riskerna med ett handpenningavtal, dels verka för att handpenningen deponeras fram till tillträdet när bostadsrätten är pantsatt. Gör inte mäklaren detta anser jag att han inte endast moraliskt har agerat olämpligt, utan även att han har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen på ett sådant sätt att han borde bli skadeståndsskyldig mot köparen.

En sådan lösning skulle – även om den inte är säker – ha fördelen att mäklarens rättsliga skyldigheter kommer att överensstämma med vad jag uppfattar som de flestas moraliska intuition. Alla upprörda känslor som har riktats mot Erik Olsson Fastighetsförmedling AB talar sitt tydliga språk.

I detta mitt första blogginlägg har jag tänkt inleda med att kommentera en serie artiklar i Dagens Nyheter som jag har läst på DN.se om en försäljning av en bostadsrätt som inte blev av. Artiklarna är publicerade 14-15 oktober 2009. Tonläget i artiklarna framgår tydligt av rubrikerna: ”Halv miljon gick upp i rök när säljaren backade ur”, ”Erik Olssons mäklare tog ut arvode på 105 000”, ”Helt orimligt att köparen får bekosta mäklarens arvode” samt ”Erik Olssons vd om affären som aldrig blev av”. Jag har inte läst något annat material än dessa artiklar, min kännedom om fallet är alltså begränsad.

De fakta som man kan utläsa ur artiklarna är att en person har sålt en bostadsrätt till två personer, makarna M och att en fastighetsmäklare hos Erik Olsson Fastighetsförmedling AB medverkat till köpet. Såvitt framgår hade ett bindande avtal slutits och köparna hade betalat in 515 000 kr i handpenning – eller mera korrekt som delbetalning – till fastighetsmäklaren Erik Olssons klientmedelskonto. Handpenningen betalades ut till säljaren, med undantag för mäklararvodet 105 000 kr som mäklaren behöll. Några dagar innan slutbetalning och tillträde skulle ske, visade det sig att det återstående priset inte räckte för att säljaren skulle kunna lösa sina lån. Enligt Dagens Nyheter drog sig då säljaren ur och trots att makarna M krävt att han skulle fullfölja försäljningen har det inte skett. Detta är naturligtvis – vilket också framgår tydligt av Dagens Nyheters artiklar – en tragedi för makarna M.

Det finns väl inte några egentliga juridiska komplikationer köprättsligt; makarna M har ett antal rättigheter enligt köplagens regler på grund av säljarens uteblivna prestation. Problemet är snarast ekonomiskt. Det är problematiskt att kräva fullgörelse när bostadsrätten är pantsatt till ett högre belopp än köpeskillingen och det verkar inte heller möjligt att kräva tillbaka handpenningen eller skadestånd, eftersom säljaren tydligen saknar utmätningsbara tillgångar. Detta köp illustrerar på ett konkret sätt problemet med att betala i förskott när säljaren inte har tillräckligt god ekonomi för att kunna fullgöra sina skyldigheter mot köparen. Abstrakta rättigheter har ett ringa praktiskt värde, om de inte backas upp med konkreta garantier för att de kommer att fullgöras. Men det är ju inte någon tröst att vara efterklok.

Intresset förskjuts istället till fastighetsmäklarens ansvar. Makarna M menar att mäklaren borde betala tillbaka hela handpenningen, medan Erik Olssons Fastighetsförmedling AB anser sig ha handlat på ett korrekt sätt. Denna fokusering på handpenningen är nog lite missriktad, mäklaren är skyldig att betala handpenningen till säljaren om inte något annat överenskommits (12 § fastighetsmäklarlagen) och det är inte fel att mäklaren avräknar sin fordran på provision mot säljarens fordran på handpenningen. Den intressanta frågan är om mäklaren agerat oaktsamt och om makarna M därmed kan ha rätt till skadestånd enligt 20 § fastighetsmäklarlagen. Borde mäklaren ha agerat annorlunda än han gjorde (dvs. har han varit oaktsam)? På grund av begränsad information är det svårt att uttala sig i det konkreta fallet, och det är inte heller min avsikt. Man kan istället mera allmänt fråga sig om en fastighetsmäklare är oaktsam om han inte uppfyller något av följande påståenden.

1. En fastighetsmäklare skall alltid informera en köpare om risken med att betala handpenning.

2. En fastighetsmäklare skall, när det behövs med hänsyn till den information mäklaren vid köpet har om säljarens ekonomiska situation, informera en köpare om risken med att betala handpenning.

3. En fastighetsmäklare skall alltid verka för att handpenningen deponeras hos mäklaren till dess köparen har tillträtt bostadsrätten.

4. En fastighetsmäklare skall, när det behövs med hänsyn till den information mäklaren vid köper har om säljarens ekonomiska situation, verka för att handpenningen deponeras hos mäklaren till dess köparen har tillträtt bostadsrätten.

Jag har medvetet avstått från att ta upp den retoriska frågan som ställdes av Erik Olssons VD: ”Är det vår skyldighet att föra vidare information om att säljaren var föremål för en brottsutredning?” Jag har inte heller tagit upp frågan om en fastighetsmäklare är skyldig att informera köpare om säljarens ekonomiska förhållanden. En sådan informationsskyldighet kan framstå som alltför långtgående.

Jag har tänkt återkomma till den ställda frågan i mitt nästa inlägg, men jag tar tacksamt emot kommentarer och synpunkter på dessa frågor redan nu.

(DN:s artikel serie om mäklares ansvar: DN, DN, DN.)