Svenska dagbladet börjar idag en artikelserie om ”slumvärdar” (en översättning av amerikanskans slumlords), det vill säga ägare till hyresfastigheter som inte är intresserade av att underhålla sitt fastighetsbestånd, men påföljd att detta förfaller. Utmärkande för dessa slumvärdar på den svenska fastighetsmarknaden tycks enligt artikeln att döma vara att de ser fastigheterna som ett spekulationsobjekt som man köper och sedan efter ett tag säljer vidare med vinst. Så länge alltså inte det bristande underhållet påverkar fastighetens värde, finns inget egentligt incitament att underhålla den.

Utan att frågan ställs i artikeln kan man förstås undra vilka juridiska medel som kanske kan stå till buds för att komma till rätta med problemet, förutsatt att det nu uppfattas som ett problem. Den kallsinniga kan kanske ställa sig på ståndpunkten att den som inte vill bo i en dåligt underhållen fastighet ju kan flytta (vilket torde vara ganska orealistiskt med tanke på hur bostadsmarknaden ser ut i Sverige: alla har inte råd att välja var de vill bo, om det nu ens finns hyreslägenheter att välja emellan). Jag själv accepterar att det här är ett problem, eftersom en aktörs – fastighetsägarens – agerande har omedelbar påverkan på andra personers dagliga liv utan att dessa har någon realistisk möjlighet att undgå denna påverkan. Skulle bostadsmarknaden i Sverige se ut på något annat sätt än den gör, skulle kanske även jag ifrågasätta huruvida vi har med ett problem att göra.

Frågan för mig blir alltså hur vi bör reagera på förhållandena. Mitt svar är att det nog blir svårt.

En möjlighet är förstås att kommunala bostadsföretag inte säljer hyresfastigheter till privata aktörer. Detta är en fullt rimlig lösning, men det finns ett motstående intresse i det att kommunala bostadsföretag som inte agerar marknadsmässigt tycks kunna ha en negativ inverkan på bostadsbyggandet: eftersom de kommunala företagen ofta drivs utan direkt vinstintresse, kan de hålla hyrorna nere, vilket i sin tur innebär att hela hyresnivån påverkas och privata investerare inte kan räkna hem nybyggen av hyresfastigheter. Detta i sin tur får till föjld att det byggs för få bostäder, vilket kan tänkas vara åtminstone en av anledningarna till att vi har den bostadsmarknad vi har. Frågan om kommunala bostadsföretag är en politisk fråga som handlar om politiska prioriteringar och har som sådan inget givet svar, än mindre något givet juridiskt svar.

Alldeles oavsett vad man tycker politiskt, är dock faktum att före detta kommunalt ägda hyresfastigheter numera finns i privata aktörers händer. Vi har alltså ett problem som vi måste hantera nu. Man skulle kunna tänka sig en expropriation av privata fastighetsägare som inte sköter underhållet av hyresfastigheter, men det kan bli dyrt. Sverige är enligt Europakonventionen och svensk grundlag tvunget att lämna expropriationsersättning, och i praktiken handlar det alltså om att köpa tillbaka fastigheter man tidigare sålt till ett högre pris. Detta låter knappast som någon tilltalande lösning.

Alla andra lösningar som jag kan tänka på har dock den nackdelen att de är sega, som juridiken ofta är. Man kan tänka sig förelägganden att underhålla fastigheter, och att dessa förelägganden förenas med saltade viten, så att det blir billigare för ägarna att följa föreläggandet än att betala vitena. Vitesförelägganden leder dock inte per automatik till att viten också måste betalas: det krävs en domstolsprocess för att vitet skall dömas ut, och domstolens dom kan överklagas. En fastighetsägare som är så hågad kan alltså fördröja processen ganska länge, kanske i förhoppning om att hitta en köpare för fastigheten innan det ens kommer till något utdömande av vitet. När fastighetsägaren blivit en annan efter försäljning, tappar dock vitesföreläggandet sin adressat: föreläggandet måste vara riktat till en specifik person, och en ny ägare är en annan person än den som föreläggandet ursprungligen var riktat emot. Med andra ord börjar då processen på nytt: föreläggande, utdömande av vitet och så vidare.

Man skulle kunna tänka sig att man förenklar processen med vitesförelägganden, att man tar bort rättssäkerhetsgarantier i syfte att snabba upp processen. Problemet med det är att det skulle kunna ge myndigheterna en möjlighet att genom ogrundade vitesförelägganden trakassera en fastighetsägare och att få denna att sälja av fastigheten enbart i syfte att bli av med trakasserierna. Detta kanske låter som ett orealistiskt scenario, men jag är inte säker på att det är det: det bör enligt min mening finnas möjlighet att få ett vitesföreläggande överprövat, så att vi inte löser ett problem – fastighetsägare som inte sköter underhållet – till priset av ett annat problem – politiskt betingat maktmissbruk från kommunala myndigheters sida. Jag skulle också anta – utan att vare sig veta det eller direkt förespråka en sådan tolkning – att dessa vitesförelägganden europarättsligt skulle kunna anses utgöra ett sådant ingrepp i enskildas rättssfär att Sverige är förpliktat att tillhandahålla möjligheter till överklagande, med vilka går igen möjligheter till fördröjningstaktik.

Man skulle också kunna tänka sig någon form av licenstvång för innehavare av hyresfastigheter, och baka in i detta licenstvång ett underhållsåtagande som måste omförhandlas varje gång licensen skall förlängas. Underhållsåtagandet skulle kunna förstärkas med en skyldighet att ställa finansiell säkerhet, så att myndigheterna skulle kunna utföra underhållsåtgärderna och sedan ta säkerheten i anspråk. Även här skulle dock antagligen behövas någon form av kontrollförfarande, så att inte enskilda tjänstemän eller en hel myndighet frestas att missbruka sin rätt. Nödvändigt underhåll är ju inte någon glasklar kategori, och det som den ena i vissa fall upplever som nödvändigt kan av andra upplevas som förbättringar av skönhetskaraktär.

Man skulle också kunna tänka sig en frysning av innehavet, så att en hyresfastighet bara får säljas, säg, vart femte år. Detta skulle dock antagligen knappast röra dem i ryggen som spekulerar i en prisuppgång: de måste ju ändå vänta med nästa försäljning en tid, till dess priserna gått upp.

Problemet tycks bestå i att det finns väldigt många olika intressen att ta hänsyn till och att varje lösning som främjar ett intresse tycks negativt påverka något annat intresse. Privat innehav av hyresfastigheter har inget principiellt egetvärde, lika lite som offentligt innehav av samma fastigheter har det. Önskemålet om en blandad boendestruktur – som nog kräver hyresreglering och andra regleringar – går i många fall stick i stäv med önskemålet om låga hyror och ett stort bestånd av hyresfastigheter, i vart fall med båda de senare önskemålen i förening. Önskemålet om effektiva juridiska medel vid bristande underhåll är inte lätt att förena med önskemålet om effektiva rättsmedel när dessa juridiska medel i något fall missbrukas.

Samtliga dessa önskemål går dock att översätta till juridiska regler och till en hyfsat effektiv regleringsstruktur. Problemet tycks därför ligga i våra politiska önskemål: vilken prioriteringsordning har vi? Under lång tid prioriterades låga hyror och blandad boendestruktur förenat med höga underhållskrav över privat bostadsbyggande och ekonomiska incitament att investera i hyresfastigheter. Under den senaste tiden har dessa prioriteringar vänts på huvudet. Något paradis blev det varken med den ena eller den andra prioriteringsordningen. Personligen tvivlar jag på att något paradis går att åstadkomma, alldeles oavsett hur vi utformar ägandestrukturen och de juridiska reglerna.

Frågan är och förblir alltså politisk: vilken form av helvete föredrar vi?

Annonser