Efter den svenska erfarenheten i början av 1990-talet och den amerikanska erfarenheten under de senaste åren (plus den spanska, irländska och många andra nationella erfarenheter), är många bekymrade över den svenska bolånemarknaden. Svenskarna skuldsätter sig enormt för att köpa hus, och när (inte om) räntorna nu stiger, kommer det att svida ordentligt i mångas plånböcker.
Debatten om detta har nu pågått en tid. Senast i somras införde Finansinspektionen ett bolånetak på 85 procent av fastighetens värde. Det innebär att banker och andra finansinstitut inte längre få låna ut mer än 85 procent av en fastighets värde. Tanken var att husköparen skulle då behöva lägga egna pengar emellan och att det skulle hålla priserna nere. Som så ofta i regleringssammanhang – där de reglerade förstås anpassar sig till regleringen – har detta kontrats av kreditgivarna, och de resterande 15 procent av fastighetens värde (som tidigare utgjorde underlag för det såkallade topplånet) lånas nu ut som blancolån, alltså lån utan säkerhet. Finansinspektionen sköt alltså i luften, och bopriserna fortsätter att stiga. Frågan är vad vi gör nu, då nybyggen – alltså en dämpning av priserna genom att öka utbudet – ju inte precis kan börjas över en natt.
I detta läge värmer Swedbank upp gammal skåpmat och föreslår att ränteavdragen minskas. Ett slopande av ränteavdragen skulle öka hushållens verkliga ekonomiska kostnader och därigenom ändra potentiella husköpares kalkyl inför köpet. Idén är faktiskt både riktig och konsekvent.
Ränteavdraget är en kvarleva från det gamla skattesystemet, där man inte gjorde samma skillnad mellan inkomster av arbete och inkomster av kapital som man gör idag (se också denna blogg för en ganska teknisk förklaring av systemet). Idag betalar man ju kommunal och statlig skatt på sina arbetsinkomster (till satserna 30, 50 och 55 procent – det sista steget avser värnskatten), medan man betalar 30 procent för inkomster på kapital. Man talar om olika inkomstslag, och dessa beskattas alltså efter olika regler.
Det konstiga med ränteavdraget är nu att räntor är något som hör till inkomstslaget kapital, medan avdraget får göras mot de skatter som man betalar på inkomstslaget arbete. När det gäller intäkter, håller man alltså isär de två olika inkomstslagen, men när det gäller förluster, får kapitalförluster kvittas mot den skatt som man betalar på arbete. Med andra ord behandlas de två inkomstslagen efter olika regler så när som på ränteavdraget. Principiellt sett finns alltså egentligen ingen motivering till ränteavdraget.
Alternativet till ränteavdraget är förstås att man håller ränteförluster inom inkomstslaget kapital. Det innebär att räntor fullt ut får dras av från kapitalinkomster och det endast är mellanskillnaden mellan kapitalinkomster och räntor som utgör underlag för beskattningen. Problemet med den lösningen är att det är väldigt få personer som har kapitalinkomster i paritet med sina ränteutgifter. Om man inte har några kapitalinkomster, skulle alltså räntorna behöva betalas av beskattad arbetsinkomst och utgöra en ren kostnadspunkt i hushållens ekonomi. De som har stora kapitalinkomster – alltså redan förmögna personer – skulle däremot kunna utöka sin finansiella rörelsefrihet ytterligare genom att låna pengar: räntorna på de lånade pengarna skulle då kvittas mot inkomsterna från kapital och den förmögna personen kunna undvika att betala kapitalskatter över huvud taget.
Ännu ett alternativ skulle vara att över huvud taget inte tillåta avdrag för ränteutgifter, varken på arbets- eller kapitalinkomst. Det skulle förstås sänka viljan att låna över huvud taget rätt kraftigt. Medan det kan vara bra för privatpersoner (även om det är ganska paternalistiskt, alltså förmyndaraktigt), skulle det också innebära att företag skulle dra sig för att låna. Det senare skulle inte vara lika fördelaktigt i stort, eftersom många – om inte de flesta – investeringar i nyetablering eller expandering kräver lånta pengar. Man skulle alltså med en sådan regel inte bara dämpa bolånemarknaden, utan också riskera att dämpa den reella ekonomin.
Kanske man skulle kunna skapa detaljerade regler som skulle innebära att man endast förvägrar privatpersoner ränteavdrag, eller att man förvägrar ränteavdrag bara för fastighetsköp eller något annat. Det skulle dock innebära att skattesystemet blir ännu ett snäpp mera komplicerat. Eftersom ett lättbegripligt skattesystem ofta antas ha ett värde i sig, ter sig denna lösning inte heller särskilt attraktiv.
Med andra ord förefaller samtliga lösningar på problemet ränteavdrag ha sina negativa sidor. I valet mellan många olika halvdåliga lösningar förefaller mig den principiella lösningen vara den riktiga. Låt räntor stanna inom inkomstslaget kapital: räkna av dem från kapitalinkomster så att bara mellanskillnaden mellan kapitalinkomster och ränteutgifter beskattas med kapitalskatt. Detta gynnar dem som redan har mycket, men de andra lösningarna – en dämpad reell ekonomi eller ett ännu struligare skattesystem – verkar från min horisont vara ännu mindre eftertraktansvärda.
På något sätt måste vi nämligen komma tillrätta med den expanderande bolånebubblan innan den exploderar i ansiktet på oss.
25 kommentarer
Comments feed for this article
december 1, 2010 den 8:50 f m
Cornucopia
Håller med helt, och har fört fram samma synpunkter. Underskott av kapital skall stanna kvar i inkomstslaget kapital och inte kunna föras över som avdrag på inskomstslaget arbete.
Rimligtvis skall det i så fall dock tillåtas att även privatpersoner för vidare underskott i ny räkning och kan använda dem till att kvitta mot kapitalvinster ett senare år, precis som företag kan göra. Som det är nu går ju underskotten av kapital förlorade.
december 1, 2010 den 8:58 f m
Jakob Heidbrink
Cornucopia: Visst kan man tänka sig någon form av vidareförande av underskott. Det grundläggande problemet – att husköpare under sin livstid torde ha långt större ränteutgifter än de någonsin har inkomst av kapital står dock kvar.
december 1, 2010 den 1:00 e m
Johan Tisell
De ackumulerade räntorna kommer ju sedan att räknas av mot reavinsten. Fortsätter värdestegringen att överskrida räntorna blir detta värdefullt.
december 1, 2010 den 9:30 f m
Leffe
Vilken bolånebubbla är det som avses? Vi har ingen sådan i Sverige och bankernas risk för kreditförluster på bolån är inte hög. Du kan inte jämföra med länder där lånen är kopplade till bostaden och där man som husägae kan frånträda sin egendom och därmed bli skuldfri och låta banken ta hela förlusten (t.ex. många delstater i USA).
Avdragsrätten för skuldräntor hänger ihop med beskattningen av inkomsträntor, precis som lönekostnader för bolag är fullt ut avdragsgilla kostnader för en arbetsgivare. Okm man minskar avdragsrätten bör också beskattningen av ränteinkomster minskas i motsvarande mån. Det märkliga i dag är egentligen att avdragsrätten är lägre för riktigt stora ränteutgifter (20% för räntekostnader på >100kkr/person om jag minns rätt).
Bästa sättet att hålla efter bankernas utlåning är att låta dem själva fullt ut få ta sina eventuella kreditförluster i stället för att hela tiden ge dem statligt stöd.
december 1, 2010 den 10:07 e m
Åsa
Nu blir man ju inte ”skuldfri” direkt bara för att banken eventuellt kräver huset tillbaka och säljer det på exekutiv auktion )här i USA där jag bor och lever sen flera år tillbaka). Det som USA har i större utsträckning än vad vi har i Sverige, är ”kreditvärdighetspoäng” (credit history) som bland annat fastställer din ränta på banklån, kreditkort etc… Dessa poäng gör att individer kan få rätt enorma skillnader på sina banklån (billån etc).
Att banken kräver huset (sk. foreclosure) försätter i realiteten husägaren i personlig konkurs med extremt låg kreditpoäng i slutänden och detta kommer inte att ändras inom 10 år vilket gör det svårt att ehålla räntorna på kreditkort eller andra lån heller. Kort sagt, du kasnke blir av med huset men ack så illa det blir för dig i slutet. Dessutom är det svårt att få hyreskontrakt om man har låga credit score eftersom man ses som en ”riskbenägen person” och någon sådan vill man inte ha.
Så jag skulle snarare säga att det känns som om det är en större bolånebubbla i Sverige eftersom det är svårare att komma ur sina för höga huslån mot att sälja billigt….
december 2, 2010 den 9:03 f m
Leffe
Jag förstår inte hur du menar – i Sverige ligger hela resten av lånet kvar efter det att man tvingats sälja huset. Det omöjliggör också nya krediter eftersom denna skuld syns vid en kreditupplysning.
Men det som är den stora skillnaden mellan USA (olika delstater fungerar delvis olika, jag vet) och Sverige är att riskerna i många delstater ligger hårdare på bankerna. Om det finns en boprisbubbla i USA så drar det med automatik ned bankerna. I Sverige är det betydligt svårare att fälla hela banksektorn med en bostadsbubba.
december 3, 2010 den 5:31 e m
Åsa
Leffe: Det jag vände mig mot var att du skrev ”man kan bli skuldfri i USA” vilket jag tycker är en förenkling av hur det verkligen är. Kreditupplysningen i Sverige kan ställa till det, visst, men jag måste nog säga att här i USA är det bra mycket mer som kan gå fel eftersom man inte har samma ”sociala skyddsnät” med sjukvård, skola etc. Alla de där kostnaderna kopplas till ens kreditvärdighet.
Och jo, det skulle väl tekniskt sett kunna vara så att bankerna här kan gå under lite ”lättare”. Samtidigt är det kanske mer möjlig för småbanker, som man kan se under det senaste året tex. Småbanker som ”southern bank” eller liknande går under eftersom dom inte kan hålla sin likviditet, medan Bank of America inte bara fick hjälp av staten utan efteråt visar det sig att dom växt med 25% kunder från de småbanker som gått under…
Huvudproblemet i mitt tycke är dock att folk köper hus/bostadsrätt utan att kalkylera för a)vad som händer när räntan stiger b)inte har tillräckligt med pengar för handpenning (belåna 95%?!?) c)tror att dom ska sälja med vinst inom 4 år (för så har det ”alltid” varit)… det är helt enkelt inte realistiskt att alla kan bo likadant. Dröm eller inte.
Ett träffande engelskt uttrcyk skulle vara ”keep up with the Jones’ ” där Svenssonlivet blir samma sak i Sverige. Men vem tänker på hur skulderna är fördelade i ”vanligt Svenssonliv” så länge man kan säga att man har hus och semester utomlands två ggr per år…
december 1, 2010 den 9:44 f m
Jens
Men Leffe, visst är du lite naiv nu.
Vi har en bolånebubbla, underblåst av såväl finansinstitut som mäklare.
Svenska fastighetsägare investerar (och lånar) långt över sina tillgångar för att mäklarna tillåts visa på glädjekalkyler (som bygger på låga räntor, full jämkning, och inga investeringar). En återgång till 2000-talets ränteläge (~6%) koordinerat med när 40-talisterna flyttar in på ålderdomshem och skall avyttra sina villor, skulle skapa en katastrof inte bara på villamarknaden.
Kolla på vad som hände i Sverige 2008, trots att det bara handlade om finansiell oro (för den Svenska marknaden)…
december 1, 2010 den 10:31 f m
Leffe
Nej, jag tycker inte att jag är naiv (det är väl i och för sig sällan man anser det om man är naiv…).
Riskerna för den svenska bolånemarknaden är begränsad, vi har ett stort underskott på bostäder i attraktiva lägen och kostnaderna för att äga en genomsnittsvilla eller bostadsrätt i Stockholm är inte särskilt hög, jämfört med motsvarande städer.
Med en snittränta på 6% så har du inflation över 3% – dvs. bostadspriserna kan öka med 3% årligen utan att bostäderna egentligen blir dyrare i ett sådant läge.
Testa själv att räkna på vad en 4-miljonersvilla kostar per månad med ett ränteläge kring de höga 6% du skissar på. 240000/år minus ränteavdrag på 70000 ger 170000 + driftskostnader på 30000 ger totalkostnad kring 200000. Det är 16500/månad vilket inte är så farligt om man har hushållsinkomster kring eller över 50000 efter skatt. Och amortering behöver man inte tänka på i det där läget eftersom inflationen på 3% äter bort motsvarande 10000 i månaden.
Det där är inte en högriskaffär för bankerna i dagens Stockholm – och om man då ska titta på hela bostadsmarknaden måste man beakta att inte hela bostadsutbudet är så högt belånat som de hus som är överlåtna de senaste åren. Tvärtom är det fortfarande många 40-talister som bor i hus som belånades hårt på 70- eller 80-talet. Dessa har i dag en belåningsgrad långt under 50% av marknadsvärdet.
Ska man titta på bankernas risker för bolån (vilket är det relevanta för att bedöma om en bubbla är systemfarlig eller inte) så måste man titta på hela deras bolånestock – och där ligger det både nyköpta och högt belånade hus (viss risk) tillsammans med gamla lågt belånade hus (närmast obefintlig risk). Det ser rätt ok ut.
Sedan kommer säkert bostadspriserna att svänga upp och ner med några procent varje år – men det är inte ett tecken på en bubbla. Några generella och varaktiga prisfall på 20-30% eller mer i ett slag, som skulle krävas för att säga att en bubbla har spruckit enligt min bedömning, kommer vi inte att få se. Inte med mindre än att vi får seriösa problem med statsfinanserna i Sverige och dit vebrkar det just nu rätt långt.
Vad var det som hände av betydelse 2008 menar du? Likviditeten på bostadsmarknaden försvann under några månader och det blev lite svårare att få till avslut. Många köpte bostad billigt i det läget… Jag köpte själv hus då och det har hittills varit en bra affär. Inte i klass med tidigare bostadsrätter kanske men helt ok ökning av marknadsvärdet med runt 10-20% på drygt två år känns helt ok. Det känns som om risken är hanterbar att äga hus i Stockholm idag.
december 1, 2010 den 10:57 f m
Jakob Heidbrink
Leffe: Givet att genomsnittsinkomsten i Sverige ligger på c:a 22 000 kr. i månaden före skatt (http://www.scb.se/Statistik/OE/OE0701/2009A02/OE0701_2009A02_SM_OE21SM1001.pdf), verkar ditt antagande om 50 000 kr. efter skatt för ett hushåll vara extremt optimistiskt. Något runt 30 000 kr. verkar vara mera realistiskt, och då är 16 500 kr. i månaden enbart för ränta och drift rätt mycket.
december 1, 2010 den 11:05 f m
Leffe
Genomsnittsinkomsten bland villaköpare i Stockholm är snarare 35000, skulle jag gissa. Det ger i princip 50000 netto för en familj med två heltidsarbetande.
december 1, 2010 den 11:11 f m
Jakob Heidbrink
Leffe: Men det är Stockholm, det. Dyra villor säljs även i övriga landet.
december 1, 2010 den 11:12 f m
Leffe
Dyra villor säljs vanligen inte till hushåll med låga inkomster, nej.
december 2, 2010 den 1:19 e m
Leffe
Så här skriver Riksbanken i dag:
”De svenska hushållen har i allmänhet god betalningsförmåga. Detta
framgår av en serie undersökningar baserade på mikrodata över enskilda
hushålls balansräkningar utförda av både Finansinspektionen
och Riksbanken. Slutsatsen gäller både hushållen som helhet samt
för de låntagare som nyligen tagit lån hos svenska banker. Även om
uppmärksamheten ofta riktas mot hushållens skulder är det viktigt
att komma ihåg att hushållen också har stora förmögenheter och ett
högt sparande i förhållande till inkomster (se diagram 2:9). Det sammanlagda
värdet av hushållens reala och fi nansiella tillgångar uppgick
vid mitten av 2010 till över 500 procent av hushållens disponibla
inkomster, vilket ska jämföras med hushållens skulder som uppgår
till ungefär 170 procent av de disponibla inkomsterna. Bufferten är
således stor, men samtidigt kan värdet på tillgångarna sjunka medan
skulderna fi nns kvar.”
(Källa: Rapporten Finansiell stabilitet 2/2010 s. 38)
december 1, 2010 den 9:51 f m
Erikun
Svårt att se någon politiker föreslå att ränteavdraget tas bort (i praktiken). Amorteringskrav tror jag som mer troligt i så fall.
Kanada har en hårt reglerad bostadsmarknad, men med en del intressanta ideer. T.ex krav på bolåneförsäkringar för lån över 80% av värdet eller där kostnaderna för boende+lån överstiger 32% av hushållets gross income.
http://www.americanprogress.org/issues/2010/08/true_north.html
http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/moloin/
december 1, 2010 den 10:47 f m
Jont
Ränteavdraget är en tickande bomb. Skulle inte säga att det är komplicerat då även jag som är en bolåne novis vet vad det är. Swedbank har helt rätt:
Swedbank ränteavdrag
Om inte ränteavdraget regleras till de rådande förhållandena så lär bomben inte vara nådig.
Hur stor är chansen att regeringen kommer pilla på detta? Tvivlar på att alliansen vill utsätta sig för att skapa kaos och förlora väljare. De lär förlora fler väljare om de börjar pilla på ränteavdraget än om bostadsbubblan sprängs. Då kan de bara skylla på folket och bankerna. Allt tyder på att den tickande bomben fortsätter utan att någon försöker stoppa den. Plus att majoriteten av folket likt Leffe är naiva, vilket ger alliansen ännu mer incitament att strunta i det.
december 1, 2010 den 10:51 f m
Leffe
Om Swedbank var oroliga på allvar skulle de göra som t.ex. Handelsbaknen (Sveriges bäst skötta bank) och normalt endast låna ut till 65% av marknadsvärdet…
Min gissning är att Swedbank föreslår det som skulle ge just deras bank, givet deras relativt svaga lånestock, en konkurrensfördel relativt konkurrerande (och bättre skötta) banker… egenintresset ljuger sällan just i bank- och finansverksamhet.
december 1, 2010 den 1:47 e m
Beholder
Ett problem i Sverige är ju att alla utan köpare tjänar på hur det ser ut för närvarande. Vilket gör att inget kommer hända med tanke på att byggbolagen och bankerna har lite mer makt en köparna. Sedan finns ju problemet vart fan ska människor bo om de inte får tag i pengar till lån för hus och lägenheter? Det byggs knappt hyresrätter.
december 1, 2010 den 2:29 e m
Nik
Och, frågar jag mig med stigande intresse, när byter ni namn på bloggen?
december 1, 2010 den 2:50 e m
PerH
Ett helt annat grepp för att hålla tillbaka prisutveckclingen vore ju att man kortade amorteringstiderna för nya lån. I andra länder har man högst 25 åriga amorteruingar. Det betyder att månadskostnaden blir högre än om man amorterar på 40 eller kanske t o m 60 år som varit vanligt i Sverige. Antalet kronor man skall ut med varje månad har ju sin poäng när man räknar på hur dyr bostad man kan köpa. Och det tenderar att hålla nere priserna. De som tar blancolån för de sista 15 procenten kanske har hygglig betalningsförmåga men har svårt att spara ihop till en halv miljon som man behöver för att köpa en etta centralt i Sthlm.
Förr hade svenskar ju incitament att inte amortera eftersom det betydde att huset riskerade förmögenhetsbeskattas när det väl var betalt. Och arvsskatten….
Nu beskattar vi inte förmögenhet och då gör det ju inget om man amorterar…. eller dör med en helägd villa.
december 1, 2010 den 3:44 e m
Leffe
Så länge det inte finns legala begränsningar (se , en anknytning till juridik!) att sätta om lånen finns ingen funktion i att ha begränsade amorteringstider. Och har man legala begränsningar som förhindrar ägare att sätta om sina lån hindrar man effektivt den lilla konkurrens som finns mellan låneinstituten.
Lagstiftaren ska bara se till att bankerna får ta smällen om det smäller – så får bankerna se till att ta betalt för risken från kunderna. Marknadsekonomi har rätt bra förutsättningar att kunna fungera i det här sammanhanget. Tyvärr är trenden just nu att ”rädda” banker som inte tagit betalt för sina risknivåer. Det är ett samhällsproblem.
december 1, 2010 den 8:00 e m
Danne Nordling
Jacob Heidbrink, du förordar en juridiskt klar modell för avskaffade ränteavdrag mot arbetsinkomster (RMA). Men du gör ingen antydan till hur detta skulle slå på bostadsägarnas ekonomi utom att du tror att det skulle gynna de rika: ”Detta gynnar dem som redan har mycket, men de andra lösningarna – en dämpad reell ekonomi eller ett ännu struligare skattesystem – verkar från min horisont vara ännu mindre eftertraktansvärda.”
Många rika har överskott i inkomstslaget kapital. Varför skulle de gynnas av att andra vid avskaffade RMA skulle förlora en skattesubvention? Det som borde diskuteras är huruvida fastighetsavgiften är en skatt på fastighetsinkomster som borde tas in under inkomst av kapital.
/DNg
december 1, 2010 den 9:16 e m
Niclas Virin
Ränta är inte bas för någon produktionsionskomst och därmed en dålig skattebas. Räntor är bara transfereringar mellan gäldenärer och borgenärer. I en sluten ekonomi är ett lands ränteinkomster och räntekostnader lika stora. Man skulle därför kunna avskaffa räntebeskattningen helt. Dessutom torde summa avdragsgilla räntekostnader vara större än summa skattepliktiga ränteintäkter, varför ett avskaffande av beskattning av ränteintäkt och avdrag för räntekostnader skulle innebära ökade skatteintäkter för staten.
En svårighet med att begränsa avdragsrätten för räntor är att motsvarande ränteintäkter beskattas. En annan är att det är svårt att tänka sig att företagen inte skulle få avdrag för sina räntekostnader.
En lösning är – som vanligt (se http://exitbolagsskatt.blogspot.com) – att avskaffa vinstbeskattning av företag eller, som Estland gör, ta ut beskatttning av företag (om det alls bör ske) vid utdelning (verklig eller förtäckt).
december 2, 2010 den 9:23 f m
Pär C
Det jag har svårt att ta till mig är argumentet att det skulle vara en slags störande anomali att räntekostnader är avdragsgilla i inkomstslaget tjänst. Hela skattesystemet är ju en konstruktion där fiskala intressen balanseras mot en politisk och ekonomiskt verklighet. Skulle man ta ett samlat grepp på alla dessa anomalier så skulle man kvickt kunna demontera hela det nuvarande skattesystemet. Bara en sådan sak som inkomstskattens progressivitet lär inte kunna försvaras utifrån skattesystemets interna logik utan man är ju tvungen att söka motiveringen i att det är önskvärt givet vissa värderingar.
december 4, 2010 den 4:44 e m
Dajjal
Hushåller är mindre känsliga för räntan än företag pga förekomsten av avdragsrätten. Men man kan inte göra allt för drastiska förändringar på kort tid: Enligt http://www.ekonomifakta.se/sv/Artiklar/2010/Mars/Ar-din-hushallsbudget-i-balans/ är det nästan sex procent av alla skuldsatta hushåll i Sverige som inte klarade att betala sina räntekostnader under 2009.
Trots det tycker jag att man måste ändra på storleken på avdragsrätten. En enkel lösning vore att ändra skatten från 30 % till 25 %, det gör det realtivt sett dyrare att ha en fastighet och bidrar till att hålla nere priset, då en större del av räntan påverkar betalningsförmågan. Dessutom lönar det sig bättre än idag med att spara.