I mitt förra inlägg (den 20 oktober) skrev jag om fastighetsmäklares informationsskyldighet. I inlägget ställde jag upp fyra påståenden och frågade om en fastighetsmäklare som inte handlar i enlighet med något av påståendena har agerat oaktsamt och därmed kan bli skadeståndsskyldig mot köparen enligt 20 § fastighetsmäklarlagen (FML). Påståendena är:

1. En fastighetsmäklare skall alltid informera en köpare om risken med att betala handpenning.

2. En fastighetsmäklare skall, när det behövs med hänsyn till den information mäklaren vid köpet har om säljarens ekonomiska situation, informera en köpare om risken med att betala handpenning.

3. En fastighetsmäklare skall alltid verka för att handpenningen deponeras hos mäklaren till dess köparen har tillträtt bostadsrätten.

4. En fastighetsmäklare skall, när det behövs med hänsyn till den information mäklaren vid köper har om säljarens ekonomiska situation, verka för att handpenningen deponeras hos mäklaren till dess köparen har tillträtt bostadsrätten.

Det finns inte något uttryckligt svar på dessa frågor I fastighetsmäklarlagen. De relevanta bestämmelserna är 12 § och 16-17 § FML. 12 § FML är mycket allmänt hållen och fastslår att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Det framgår också att mäklaren skall tillvarata både säljarens och köparens intresse. I kommentaren till denna paragraf diskuteras bl.a. handpenning (delbetalning). Det sägs att handpenningen skall ge säkerhet för säljarens eventuella skadeståndsfordran och att ett handpenningavtal bör upprättas. Syftet med handpenningen är alltså att tillvarata säljarens intresse. Om inte något annat har avtalats skall den handpenning som köparen har betalat till mäklaren utan dröjsmål betalas ut till säljaren. I vissa fall bör mäklaren – enligt kommentaren – verka för att handpenningen deponeras hos mäklaren. Det bör ske när köpet inte är definitivt redan när köpavtalet ingås. Vid försäljning av bostadsrätt är det t.ex. fallet när köparen inte vid köpet är medlem i föreningen. Om medlemskap vägras är ju köpet ogiltigt. Även när det finns svävarklausuler, dvs. klausuler som gör att köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, bör handpenningen deponeras.

Kommentaren till 12 § FML utgår från säljarens perspektiv. Ur köparens perspektiv visar det aktuella fallet med makarna M, att köparen riskerar att hamna i kläm om handpenningen betalas ut till säljaren före tillträdet. Även om bruket med handpenning är mycket vanligt, bör det enligt min uppfattning åligga en fastighetsmäklare att informera köparen om riskerna med ett handpenningavtal och hur dessa risker kan begränsas t.ex. genom att handpenningen deponeras hos mäklaren. Som stöd för en sådan skyldighet kan man peka på att mäklaren enligt kommentaren bör upplysa säljaren om konsekvenserna när parterna har kommit överens om att någon handpenning inte skall betalas. Även det omvända bör gälla i förhållande till köparen. Mäklaren är ju skyldig att tillvarata både säljarens och köparens intressen. Min personliga uppfattning är alltså att mäklaren borde ha en skyldighet att generellt informera köparen om riskerna med ett handpenningavtal, dvs. jag anser att påstående 1 bör besvaras jakande. Påstående 2 blir därmed ointressant.

När det gäller påstående 3 och 4 är frågeställningen mera komplicerad. Vid fastighetsköp anses köpet definitivt om köpeavtalet inte innehåller någon svävarklausul. Köpet anses med andra ord definitivt även om köparen skulle ha rätt att häva köpet på grund av fel i fastigheten. Det är en situation som inte täcks av exemplen i kommentaren. Frågan är alltså om man skall gå ett steg vidare och ålägga mäklaren en skyldighet att verka för att handpenningen deponeras även när köparen kan ha rätt till påföljder på grund av fel. Jag tror inte att man kan hävda det generellt. Däremot framstår det som en lämplig lösning i mera speciella situationer. En sådan situation är – såsom jag har uppfattat det – den i det aktuella fallet, när bostadsrätten är pantsatt och det finns en risk för rättsligt fel på grund av att bostadsrätten är pantsatt till ett högre belopp än vad som följer av avtalet. Om man generaliserar detta, borde följden bli att en fastighetsmäklare bör verka för att handpenningen deponeras fram till slutbetalningen/tillträdet när bostadsrätten är pantsatt. (Och mäklaren har ju en skyldighet att undersöka om bostadsrätten är pantsatt enligt 17 § FML.) Det förefaller inte som om det skulle innebära något orimligt krav på mäklaren och det innebär inte heller att parterna är skyldiga att följa en sådan rekommendation från mäklarens sida.

Min personliga uppfattning är alltså att mäklaren bör upplysa dels allmänt om riskerna med ett handpenningavtal, dels verka för att handpenningen deponeras fram till tillträdet när bostadsrätten är pantsatt. Gör inte mäklaren detta anser jag att han inte endast moraliskt har agerat olämpligt, utan även att han har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen på ett sådant sätt att han borde bli skadeståndsskyldig mot köparen.

En sådan lösning skulle – även om den inte är säker – ha fördelen att mäklarens rättsliga skyldigheter kommer att överensstämma med vad jag uppfattar som de flestas moraliska intuition. Alla upprörda känslor som har riktats mot Erik Olsson Fastighetsförmedling AB talar sitt tydliga språk.

Annonser