I detta mitt första blogginlägg har jag tänkt inleda med att kommentera en serie artiklar i Dagens Nyheter som jag har läst på DN.se om en försäljning av en bostadsrätt som inte blev av. Artiklarna är publicerade 14-15 oktober 2009. Tonläget i artiklarna framgår tydligt av rubrikerna: ”Halv miljon gick upp i rök när säljaren backade ur”, ”Erik Olssons mäklare tog ut arvode på 105 000”, ”Helt orimligt att köparen får bekosta mäklarens arvode” samt ”Erik Olssons vd om affären som aldrig blev av”. Jag har inte läst något annat material än dessa artiklar, min kännedom om fallet är alltså begränsad.

De fakta som man kan utläsa ur artiklarna är att en person har sålt en bostadsrätt till två personer, makarna M och att en fastighetsmäklare hos Erik Olsson Fastighetsförmedling AB medverkat till köpet. Såvitt framgår hade ett bindande avtal slutits och köparna hade betalat in 515 000 kr i handpenning – eller mera korrekt som delbetalning – till fastighetsmäklaren Erik Olssons klientmedelskonto. Handpenningen betalades ut till säljaren, med undantag för mäklararvodet 105 000 kr som mäklaren behöll. Några dagar innan slutbetalning och tillträde skulle ske, visade det sig att det återstående priset inte räckte för att säljaren skulle kunna lösa sina lån. Enligt Dagens Nyheter drog sig då säljaren ur och trots att makarna M krävt att han skulle fullfölja försäljningen har det inte skett. Detta är naturligtvis – vilket också framgår tydligt av Dagens Nyheters artiklar – en tragedi för makarna M.

Det finns väl inte några egentliga juridiska komplikationer köprättsligt; makarna M har ett antal rättigheter enligt köplagens regler på grund av säljarens uteblivna prestation. Problemet är snarast ekonomiskt. Det är problematiskt att kräva fullgörelse när bostadsrätten är pantsatt till ett högre belopp än köpeskillingen och det verkar inte heller möjligt att kräva tillbaka handpenningen eller skadestånd, eftersom säljaren tydligen saknar utmätningsbara tillgångar. Detta köp illustrerar på ett konkret sätt problemet med att betala i förskott när säljaren inte har tillräckligt god ekonomi för att kunna fullgöra sina skyldigheter mot köparen. Abstrakta rättigheter har ett ringa praktiskt värde, om de inte backas upp med konkreta garantier för att de kommer att fullgöras. Men det är ju inte någon tröst att vara efterklok.

Intresset förskjuts istället till fastighetsmäklarens ansvar. Makarna M menar att mäklaren borde betala tillbaka hela handpenningen, medan Erik Olssons Fastighetsförmedling AB anser sig ha handlat på ett korrekt sätt. Denna fokusering på handpenningen är nog lite missriktad, mäklaren är skyldig att betala handpenningen till säljaren om inte något annat överenskommits (12 § fastighetsmäklarlagen) och det är inte fel att mäklaren avräknar sin fordran på provision mot säljarens fordran på handpenningen. Den intressanta frågan är om mäklaren agerat oaktsamt och om makarna M därmed kan ha rätt till skadestånd enligt 20 § fastighetsmäklarlagen. Borde mäklaren ha agerat annorlunda än han gjorde (dvs. har han varit oaktsam)? På grund av begränsad information är det svårt att uttala sig i det konkreta fallet, och det är inte heller min avsikt. Man kan istället mera allmänt fråga sig om en fastighetsmäklare är oaktsam om han inte uppfyller något av följande påståenden.

1. En fastighetsmäklare skall alltid informera en köpare om risken med att betala handpenning.

2. En fastighetsmäklare skall, när det behövs med hänsyn till den information mäklaren vid köpet har om säljarens ekonomiska situation, informera en köpare om risken med att betala handpenning.

3. En fastighetsmäklare skall alltid verka för att handpenningen deponeras hos mäklaren till dess köparen har tillträtt bostadsrätten.

4. En fastighetsmäklare skall, när det behövs med hänsyn till den information mäklaren vid köper har om säljarens ekonomiska situation, verka för att handpenningen deponeras hos mäklaren till dess köparen har tillträtt bostadsrätten.

Jag har medvetet avstått från att ta upp den retoriska frågan som ställdes av Erik Olssons VD: ”Är det vår skyldighet att föra vidare information om att säljaren var föremål för en brottsutredning?” Jag har inte heller tagit upp frågan om en fastighetsmäklare är skyldig att informera köpare om säljarens ekonomiska förhållanden. En sådan informationsskyldighet kan framstå som alltför långtgående.

Jag har tänkt återkomma till den ställda frågan i mitt nästa inlägg, men jag tar tacksamt emot kommentarer och synpunkter på dessa frågor redan nu.

(DN:s artikel serie om mäklares ansvar: DN, DN, DN.)

Annonser